Evaluar Propiedades Construidas.

Evaluación de Casas, Fincas, Edificaciones

Existen tres tipos de avalúos que son:

1. Avalúo físico o directo.
2. Avalúo por capitalización de rentas reales.
3. Avalúo comercial.

El Avalúo Comercial es el que se busca, pero para poder determinarlo se necesita primero establecer el avalúo físico y el de capitalización por rentas.

Cuando el avalúo físico es mayor que el avalúo por capitalización de rentas, entonces se toma como valor del avalúo comercial el del avalúo físico. Cuando la finca no está rentada el avalúo físico será el avalúo comercial.

Cuando el avalúo físico es menor que el avalúo por capitalización de rentas, entonces se llama como valor del avalúo comercial el promedio del avalúo físico con el avalúo por capitalización de rentas. 

Avalúo Físico.

      El avalúo físico se divide en dos:

            A.- Avalúo del terreno.

            B.- Avalúo de la construcción.

            El Avalúo del terreno se hace de acuerdo con las normas del Catastro del Estado, pero utilizando como valor del metro cuadrado (M2) de terreno, el valor comercial, que por lo común es el doble de los valores que le han dado el físico. Si se tuviera duda, los corredores de inmuebles conocen el valor actual de cualquier terreno; Determinando el valor del terreno, se sumara ésta al de la construcción.

El Avalúo de la Construcción se hace clasificando la obra según los materiales de construcción usados, obra negra, acabados, servicios, instalaciones y complementos. Se obtiene el área construida y se multiplica por el costo unitario del metro cuadrado (m2) de superficie construida.

Se determina el estado de conservación de la construcción y su antigüedad así como el tipo de servicios urbanos con que cuenta la zona y su densidad y tipo de construcción; Además se anota la fecha del avalúo, nombre del propietario, ubicación total de la finca y uso que se le da; La suma del avalúo del terreno y el de la construcción nos da el Avalúo Físico.

Avalúo por Capitalización de Rentas Reales.

            El avalúo por capitalización de rentas reales, consiste en conocer la renta de la finca por mes, deducirle un 25% de gastos varios, tales como impuestos, administración, seguros, etc., y a la diferencia neta mensual multiplicarla por 12 meses para obtener el neto anual por renta que corresponde al 11% anual del valor de la finca, con una simple operación aritmética se obtendría este y se procederá entonces a realizar el avalúo comercial.

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Planos de Casas Económicas en un espacio de 6 x 6 metros.

Diseño de una Casa Habitación con las siguientes características:

Proyecto Arquitectónico:

Diseño de Casa Habitación Económica de 2 niveles

Medidas en metros cuadrados de construcción:

6.00 mts. x 6.00 mts. x 2 Niveles = 72 metros cuadrados.

Diseño de la Planta Baja o Primer Nivel:

Los espacios arquitectónicos desarrollados en Planta Baja son los siguientes:

• Sala
• Comedor
• Cocineta
• Medio baño
• Cubo de escaleras
• Despensa bajo las escaleras

Diseño de la Planta Alta o Segundo Nivel:

Los espacios arquitectónicos desarrollados en segundo nivel son los siguientes:

• Vestíbulo
• Recamara1 con clóset (Ubicada a la izquierda junto al cubo de escaleras).
• Recamara 2 ó Principal que cuenta con área de vestidor.
• Baño completo que da servicio a los dos dormitorios.

Espero sea de su agrado y ayuda esta propuesta de Planos de Casas Económicas

Proyectos de Casas.

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Planos de un Minidepartamento de 3 niveles en un terreno de 5 x 10 metros.

Los siguientes planos son de un diseño de un Minidepartamento desarrollado en 3 niveles en un área de terreno de 5.00 metros de frente por 10.00 metros de fondo.

Proyecto Arquitectónico:

Diseño de Minidepartamento de 3 niveles.

Medidas del terreno:

5.00 metros de frente por 10.00 metros de fondo.

Superficie de Terreno:

 50.00 M2. (Metros cuadrados.)

Diseño Arquitectónico de la Planta Baja o Primer Nivel:

Los espacios desarrollados en Planta Baja son los siguientes:

• Sala
• Comedor
• Cocina
• Baño completo
• Jardín
• Depósito bajo escaleras
• Desarrollo de escaleras hacia las plantas altas.
• 
  

Diseño Arquitectónico de la Planta del Segundo Nivel:

Los espacios desarrollados en Planta del segundo nivel son los siguientes:

• Pasillo o Vestíbulo. (Iluminación del pasillo por medio de pequeños blocks de vidrio o vitroblocks colocados en la parte superior de la losa).
• Baño completo
• Pozo de luz.
• Dormitorio 1 con clóset y vista hacia el pozo de luz.
• Dormitorio 2 con clóset y vista al frente o calle
• Dormitorio 3 con clóset y vista al frente o calle
• Desarrollo de escaleras hacia el 3er nivel y Azotea.

Diseño Arquitectónico de la Planta del Tercer Nivel:

Los espacios desarrollados en Planta del Tercer nivel son los siguientes:

• Área de Lavandería al descubierto (sin losa o techo)
• Baño completo
• Cuarto de Depósito (Igual puede destinarse para un Cuarto de Servicio.)
• Área del cubo de escaleras que en la parte superior se encuentra una iluminación tipo cenital.
• El resto queda como Azotea ó Terraza al descubierto.

Espero sea de su agrado y ayuda esta propuesta de Minidepartamentos.

Proyectos de Casas.

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El Concreto y sus Características

Definición del Concreto:

Con este nombre se le conoce al producto artificial compuesto por arena y grava, unidos íntimamente por una mezcla de agua – cemento.

Componentes del Concreto:

A los materiales, grava y arena, se les denomina como agregados y constituyen la parte inerte del producto. Ala mezcla agua-cemento se le denomina aglutinante, que constituye la parte activa del concreto.

Resistencia del Concreto:

El concreto es un material artificial de alta resistencia a los esfuerzos de compresión, de baja resistencia a los esfuerzos cortantes y de nula resistencia a los esfuerzos de tensión, para estos últimos esfuerzos, se ahogan piezas de acero, formándose así el concreto armado.

Teoría de la relación Agua-Cemento:

La lechada como todas la pegaduras, es más resistente cuanto menos diluida se encuentre, es decir, cuanto menor sea la cantidad de agua usada por saco de cemento, mayor es la resistencia del concreto.

Características del Concreto:

El concreto recién preparado debe reunir 3 cualidades:

• Consistencia
• Fluidez
• Manejabilidad

Consistencia:

Es la propiedad que posee el concreto para permanecer reunido en forma homogénea, esta propiedad se puede medirpor medio de una prueba empírica, denominada “Revenimiento”.

Revenimiento:

Para esta prueba se usa un molde de lámina galvanizada, en forma de cono truncado, con ambas bases abiertas, y un par de asas con las siguientes dimensiónes.

Base mayor............... 20 cm. diámetro

Base menor .............. 10 cm.  diámetro

Altura ....................... 30 cm.

Después de colocar el molde en una superficie horizontal, se llena con la envoltura, cuya consistencia se desea investigar. El vaciado se efectúa en tres etapas, cada capa deberá contener aproximadamente un tercio del volumen total, cada capa deberá apisonarse con una varilla de 5/8” de diámetro, por lo menos 25 veces. Terminada esta operación se enrasa al borde del molde, se extrae cuidadosamente éste por medio de las asas.

Con una escala y en forma vertical medimos la altura existente, después de haberse asentado, el promedio de 3 pruebas nos da el “Revenimiento”.

Fluidez:

A la mayor o menor facilidad, que una revoltura de concreto presenta al deslizamiento sobre una superficie horizontal, originada por movimientos que la obligan a extenderse.

Manejabilidad:

Es la resistencia que un concreto opone a su manejo en los aspectos de fricción entre las partículas mismas y las superficies de deslizamiento.

Agregados del Concreto:

Estos son: arena, grava o roca triturada.

Por economía se prefiere usar arena y grava natural, ya que la roca triturada consume mayor cantidad de cemento por metro cúbico.

Para producir una mezcla que sea fácilmente trabajable, es mejor usar grava redondeada, porque usar grava alargada o plana en un alto porcentaje, influyen perjudicialmente en su manejabilidad

Limpieza del agregado:

Se trata de disminuir al máximo posible las impurezas en los agregados, tales como: polvo, arcilla, carbón, mica, materias orgánicas, sales, recubrimientos, etc., debido a que la presencia de éstos, disminuye la resistencia del concreto.

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Cuantos ladrillos tabiques o blocks necesito para levantar o hacer una Pared o Muro

A continuación vamos a realizar el cálculo para saber cuanto material (ladrillos, tabique o block) necesito para levantar un Muro o Pared en una construcción.

Lo primero que se debe de tomar en cuenta es las dimensiones que tiene el material que vamos a usar para levantar tal muro.

Dimensiónes del ladrillo que estoy usando de ejemplo

En este caso como ejemplo vamos a tomar un ladrillo (ver imagen) con las siguientes dimensiones:
Largo = 0.28 centímetros.
Ancho = 0.14 centímetros.
Altura = 0.07 centímetros.

Una vez que tenemos las medidas de nuestro material a utilizar lo que hay que hacer es lo siguiente:

Supongamos que queremos levantar un muro que tiene 3 metros de largo por 2.50 metros de altura y 14 centímetros de espesor.

Entonces tan fácil como decir ¿cuántos ladrillos me caben en 3 mts. de largo?

Para saberlo tan solo dividimos los 3 metros de largo de nuestro muro entre 0.28 centímetros de largo que tiene nuestro ladrillo y no da la cantidad de:

 3 / 0.28 = 10.71 ladrillos

por lo tanto tendría que ocupar 10 ladrillos y 0.71 de un ladrillo para cubrir la distancia de los 3 metros de largo que tendrá mi muro.

Por otro lado, para saber cuantos ladrillos voy a ocupar en la altura de 2.50 que tendrá el muro, tan solo dividimos los 2.50 entre 0.07 de altura que tiene nuestro ladrillo, y nos arroja la cantidad de:

2.50 / 0.07 = 35.71 ladrillos.

Y ya para obtener la cantidad total de ladrillos o tabiques que vamos a ocupar para levantar el muro tan solo multiplicamos la primera cantidad que sacamos de 10.71 por la segunda cantidad de 35.71, dándonos el siguiente resultado:

  10.71 (Que son los ladrillos que caben a lo largo de los 3 metros)
x 35.71(Que son los ladrillos que caben a lo alto del muro de 2.50)
__________
 382.45 Total de ladrillos

Al final del cálculo nos daríamos cuenta que 382.45 sería el total de ladrillos que ocuparíamos para poder levantar un muro de 3.00 metros de largo por 2.50 metros de altura.

Otra forma para sacar cuantos ladrillos se necesitan para  hacer un muro o pared y que hasta nos serviría como para la comprobación del anterior cálculo sería el siguiente:

Sacamos los metros cuadrados que tendría el muro de 3.00 metros de largo por los 2.50 metros de altura multiplicando ambas cantidades y nos arroja la siguiente cantidad:

3.00 x 2.50 = 7.50 metros cuadrados.

Ahora vamos y sacamos los centímetros cuadrados que nos arroja el material que vamos a utilizar para el muro, en este caso ocuparemos igual el mismo tabique del ejemplo anterior, esto es:

0.28 (largo del tabique) x 0.07(altura del tabique) =  0.0196 centímetros cuadrados.

Y ya para obtener la cantidad total de ladrillos que voy a ocupar para levantar el muro tan solo divido los 7.50 m2. entre 0.0196 cm2. y obtenemos:

7.50 / 0.0196 = 382.65 ladrillos.

Como verán ambos cálculos nos arroja la cantidad final de 382 ladrillos.

El mismo cálculo lo pueden hacer si se trata de un muro de block, tan solo saquen las medidas que tiene el block al igual como lo hice en este ejemplo con el ladrillo o tabique.

Por último les aclaro que como el muro lleva su mortero para el pegado, es tan solo de restarle un cierto porcentaje que podría ser del 10 al 12 % del total de ladrillos sacados, esto es que de los 382 ladrillos les restaríamos ese porcentaje, quedando de la siguiente manera:

382 – 10% =  343.8 ladrillos.

Al final del cálculo me doy cuenta que tendría que comprar la cantidad de 344 ladrillos para levantar mi muro de 3.00 metros de largo por 2.50 metros de altura, y así no me faltarían ladrillos o tabiques para realizar mi obra y si me llegasen a sobrar serían pocos y no muchos.
Espero que les sirva y sea de utilidad esta información.
Atentamente:
Proyectos de Casas

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