Cómo evaluar el valor de una propiedad.
Evaluación de Casas, Fincas, Edificaciones
Existen tres tipos de avalúos que son:
- Avalúo físico o directo.
- Avalúo por capitalización de rentas reales.
- Avalúo comercial.
El Avalúo Comercial es el que
se busca, pero para poder determinarlo se necesita primero establecer el avalúo
físico y el de capitalización por rentas.
Cuando el avalúo físico es mayor que
el avalúo por capitalización de rentas, entonces se toma como valor del avalúo
comercial el del avalúo físico. Cuando la finca no está rentada el avalúo
físico será el avalúo comercial.
Cuando el avalúo físico es menor que
el avalúo por capitalización de rentas, entonces se llama como valor del avalúo
comercial el promedio del avalúo físico con el avalúo por capitalización de
rentas.
El avalúo físico se divide en dos:
A.-
Avalúo del terreno.
B.-
Avalúo de la construcción.
El
Avalúo del terreno se hace de acuerdo con las normas del Catastro del
Estado, pero utilizando como valor del metro cuadrado (M2) de terreno, el
valor comercial, que por lo común es el doble de los valores que le han dado el
físico. Si se tuviera duda, los corredores de inmuebles conocen el valor
actual de cualquier terreno; Determinando el valor del terreno, se sumara ésta
al de la construcción.
El Avalúo de la Construcción
se hace clasificando la obra según los materiales de construcción
usados, obra negra, acabados, servicios, instalaciones y
complementos. Se obtiene el área construida y se multiplica por el costo
unitario del metro cuadrado (m2) de superficie construida.
Se determina el estado de
conservación de la construcción y su antigüedad así como el tipo de servicios
urbanos con que cuenta la zona y su densidad y tipo de construcción; Además se
anota la fecha del avalúo, nombre del propietario, ubicación total de la finca
y uso que se le da; La suma del avalúo del terreno y el de la construcción
nos da el Avalúo Físico.
Avalúo por Capitalización de Rentas Reales.
El
avalúo por capitalización de rentas reales, consiste en conocer la renta de
la finca por mes, deducirle un 25% de gastos varios, tales como impuestos,
administración, seguros, etc., y a la diferencia neta mensual multiplicarla por
12 meses para obtener el neto anual por renta que corresponde al 11% anual del
valor de la finca, con una simple operación aritmética se obtendría este y se
procederá entonces a realizar el avalúo comercial.
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